Quais as formas de Tributação do Aluguel de Imóveis?

A tributação do aluguel de imóveis possui um regime tributário distinto das demais atividades, visto que não há que se falar na incidência de ISS, por não constar como serviço na Lei Complementar 116/03 e por não demandar a emissão de nota fiscal, bastando apenas a confecção de contrato de locação e recibo de pagamento, de maneira que a tributação varia entre: Pessoa Jurídica – Lucro Presumido, Pessoa Jurídica – Lucro Real ou Pessoa Física.

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PESSOA JURÍDICA – SIMPLES NACIONAL 

De início, é preciso deixar bem claro que a Lei Complementar 123/06, VEDA a inclusão das atividades de Aluguel de imóvel próprio, conforme artigo 17, inciso XV[1], o que pode, inclusive, gerar a exclusão da empresa do Simples Nacional.

No entanto, existe uma possibilidade de inclusão da atividade de sublocação de imóvel de terceiros, apesar de ter o mesmo CNAE de aluguel de imóvel próprio – CNAE nº 68102-02, conforme SC COSIT 359/2014.[2]

Outro fator que dificulta a escolha do Simples Nacional como a maneira mais vantajosa para aluguel de imóveis consiste na limitação do art. 41, §1º, do Regulamento de Imposto de Renda, impõe um acréscimo de 10% do valor venal do imóvel como valor do imposto de renda, em caso de cessão gratuita do imóvel, exceto quando ocupado pelo proprietário ou com cessão para uso de cônjuge ou de parentes de 1º grau.

PESSOA FÍSICA

A tributação do aluguel para pessoa física está delineada no artigo 41, do regulamento do imposto de renda, com um regime de apuração de caixa, estipulando como base de cálculo, não só o valor do aluguel, mas também os juros de mora, correção monetária e multa por atraso ou rescisão do contrato de locação.

É importante destacar que podem ser deduzidas da base de cálculo os valores pagos com impostos, taxas, o aluguel pago (em caso de imóvel sublocado), despesas pagas para cobrança do rendimento (ex.: imobiliária) e as despesas condominiais.

Caso o locatário seja uma pessoa física, o pagamento do imposto de renda será feito através do DARF do Carnê-leão, diante da inexistência de imposto retido na fonte. Por outro lado, em caso de locatário pessoa jurídica, deve haver a retenção do IR com a apresentação da DIRF e a utilização do código 3208 “Alugueis e Royalties pagos à Pessoa Física”, aplicando-se a tabela progressiva:

Uma observação importante deve ser feita para os locadores/proprietários que sejam residentes ou domiciliados no exterior, os quais ficam sujeitos à incidência do Imposto de renda retido na fonte com a alíquota de 15% para os imóveis situados no Brasil.[3]

PESSOA JURÍDICA – LUCRO PRESUMIDO

A pessoa jurídica que esteja no regime do lucro presumido, pode ter dois modos distintos de tributação do aluguel do imóvel, seja quando possui a atividade de aluguel de imóveis no CNAE e quando não possui tal atividade no CNAE (68102-02 aluguel de imóveis próprios).

Para quem tenha o aluguel de imóveis como atividade, a tributação do Lucro presumido é composta por PIS (alíquota de 0,65%), COFINS (3%), Imposto de renda[4] com base de cálculo presumida de 32% e alíquota de 15% (4,8%), junto com adicional de imposto de renda e CSLL com base de cálculo presumida de 32% e alíquota de 9%, resultando num total de 11,33% + adicional de imposto de renda a incidir sobre a receita dos alugueis.

Por outro lado, a pessoa jurídica que não tenha essa atividade no seu CNAE, a tributação não é composta por PIS ou COFINS, havendo a incidência de 15% de Imposto de Renda + adicional de IR, junto com uma alíquota de 9% de CSLL, resultando numa tributação de 24% + adicional de IR sobre as receitas do aluguel, ou seja, mais do que dobrando o impacto tributário.

Um ponto relevante que deve ser observado é o fato de que não é permitida a dedução de valores a título de reembolso, como é o caso das despesas operacionais com imobiliárias, já que, no fundamento do fisco, tais valores já seriam levados em consideração na presunção da base de cálculo do regime do lucro presumido, conforme Solução de Consulta DISIT nº 72/12 [5] e COSIT nº 38/14.[6]

PESSOA JURÍDICA – LUCRO REAL

Da mesma maneira que as empresas do lucro presumido, a tributação do lucro real diverge em função da presença ou não do CNAE de aluguel de imóveis no rol de atividades da empresa.

Com isso, se houve o CNAE de aluguel de imóveis próprios, a apuração ocorrerá pelo regime não cumulativo, incidindo PIS na alíquota de 1,65%, COFINS (7,6%), IR 15% sobre o lucro. Se a empresa for do lucro real com estimativa anual sobre a receita bruta 32% para formação da base de cálculo com 15% de alíquota, somando-se o adicional de imposto de renda. Por fim, há uma incidência de CSLL, com base de cálculo presumida de 32% e alíquota de 9%.

Caso o aluguel de imóveis não seja uma das atividades da empresa, há uma incidência de PIS com alíquota de 1,65%, COFINS 7,6%, IRPJ alíquota de 15% e CSLL com alíquota de 9%.

AFINAL DE CONTAS, QUAL O MELHOR REGIME DOS ALUGUÉIS?

A seleção do melhor regime demanda um planejamento tributário que apure de maneira precisa a receita bruta proveniente dos aluguéis e os respectivos gastos do proprietário com tais imóveis.

Destaque-se que a criação ou o uso de uma pessoa jurídica para gerenciamento dos aluguéis de imóveis deve ser feita com muita cautela, já que a escolha de um regime incorreto pode onerar de forma significativa o contribuinte. Isso pode ser observado, especialmente, no caso do lucro presumido, em que o resumo total das alíquotas pode variar entre 24%+ adicional de IR sobre a receita até 11,33%, caso a empresa tenha ou não tal atividade registrada no seu rol de CNAEs.

[1] Art. 17. Não poderão recolher os impostos e contribuições na forma do Simples Nacional a microempresa ou empresa de pequeno porte: […]
XV – que realize atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS.

[2] SIMPLES NACIONAL EMENTA: SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL. TRIBUTAÇÃO NA FORMA DO ANEXO III DA LEI COMPLEMENTAR Nº 123, DE 2006. A sublocação de imóvel não impede o ingresso ou a permanência no Simples Nacional e a receita bruta decorrente dessa atividade deve ser tributada, nesse regime, na forma do Anexo III da Lei Complementar nº 123, de 2006. DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, caput, e §§ 1º e 2º; art. 18, § 5º-B, I, § 5º-C, § 5º-D, I; Instrução Normativa RFB nº 1.115, de 2010, art. 1º.

[3] Art. 763. RIR/18 – Ficam sujeitas à incidência do imposto sobre a renda na fonte, à alíquota de quinze por cento, as importâncias pagas, remetidas, creditadas, empregadas ou entregues a residente ou domiciliado no exterior, provenientes de rendimentos produzidos por bens imóveis situados no País.
Parágrafo único. Para fins de determinação da base de cálculo, será permitido deduzir, por meio de comprovação, as despesas a que se refere o art. 42 (Decreto-Lei nº 5.844, de 1943, art. 97, § 3º ).

[4] Art. 15.  Da Lei nº 9429/95 – A base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante a aplicação do percentual de 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida mensalmente, observado o disposto no art. 12 do Decreto-Lei no 1.598, de 26 de dezembro de 1977, deduzida das devoluções, vendas canceladas e dos descontos incondicionais concedidos, sem prejuízo do disposto nos arts. 30, 32, 34 e 35 da Lei no 8.981, de 20 de janeiro de 1995.
1º Nas seguintes atividades, o percentual de que trata este artigo será de: […]
III – trinta e dois por cento, para as atividades de:[…]
c) administração, locação ou cessão de bens imóveis, móveis e direitos de qualquer natureza;

[5] LUCRO PRESUMIDO. RECEITA BRUTA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. ALUGUEL. IPTU. ÁGUA. MULTA. JUROS. CONDOMÍNIO. COMISSÃO DE IMOBILIÁRIA.
Todas as receitas auferidas pelas empresas de administração de imóveis próprios, decorrentes do exercício de sua atividade principal, como aluguéis, IPTU, taxa de água, multa, juros, taxas de condomínio, entre outras, constituem receita bruta para fins de cálculo do IRPJ, por serem receitas operacionais próprias da atividade empresarial. As PJ optantes pelo regime de Lucro Presumido, devem aplicar sobre tais receitas o percentual de 32% previsto no art. 15, § 1o, III, c, da Lei nº 9.249, de 1995, consoante previsão do art. 25, I, da Lei nº 9.430, de 1996. Não há que se falar em deduzir das receitas obtidas os valores pagos a título de comissão a imobiliárias, haja vista que todas as despesas operacionais e custos das prestação de serviços são substituídos pela sistemática de presunção do lucro. SC DISIT 72/12.

[6]IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA – IRPJ.
EMENTA: LUCRO PRESUMIDO. RECEITA BRUTA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. DESPESAS CONDOMINIAIS. TAXAS E TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL ADMINISTRADO.
Consideram-se receitas auferidas pelas empresas de administração de imóveis próprios, decorrentes do exercício de sua atividade principal, além de aluguéis decorrentes de locação, valores recebidos também dos locatários referentes ao próprio imóvel administrado, independente da denominação utilizada, que se prestam a pagar despesas como o consumo de água, luz e gás, conservação, higiene e limpeza de aparelhos sanitários, de iluminação, ramais de encanamentos d’água, esgoto, gás, luz, pinturas, vidraças, ferragens, torneiras, pias, ralos, banheiros, registros, manutenção de elevadores, vigilâncias e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento, bem como todos os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel locado, incluindo-se IPTU, Taxa de Lixo e apólice de seguro contra incêndio e danos de qualquer natureza à estrutura do imóvel. Assim, tais valores devem integrar a base de cálculo sobre a qual se calcula o lucro presumido das pessoas jurídicas optantes por esta modalidade de tributação do IRPJ, de que trata o art. 15 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995. SC COSIT 38/14.