A venda de imóveis sem o ganho de capital no lucro presumido

A classificação contábil de um imóvel dentro de uma empresa pode afetar diretamente a sua forma de tributação, especialmente se esse imóvel foi utilizado, anteriormente, para fins de locação. No caso de empresas do Lucro Presumido, a classificação incorreta de imóveis pode acarretar na inclusão do ganho de capital na base de cálculo apurada.[1]

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Importante observar que, quando se vende um imóvel que está no ativo imobilizado ou como propriedade para investimento, aplica-se o instituto do ganho de capital, tendo como base de cálculo a diferença do valor de venda menos o valor contábil (custo de aquisição menos a depreciação contábil).[2] Por outro lado, no caso da venda de um imóvel classificado como ativo circulante, sua tributação ocorrerá sem o acréscimo do ganho de capital, sendo mais uma receita operacional, com base nos artigos 11 e 12 do DL nº 1.598/77.

No entanto, é comum que empresas do ramo imobiliário se utilizem de bens imóveis para alugar, constando na classificação de ativo imobilizado e, posteriormente, remanejem esse imóvel para venda, com uma classificação de ativo circulante. Eis que, por conta do costume dessa alteração contábil, uma empresa com lucro presumido levantou o questionamento, em sede da Solução de Consulta COSIT 07/2021, se a venda de um bem que não esteja em estoque, mas na conta de ativo não circulante, faz ou não com que incidam as regras do ganho de capital.

Em função disso, a Receita Federal entendeu que para afastar a incidência do ganho de capital, na hipótese de imóvel anteriormente alugado e classificado como ativo imobilizado, seria necessário que a empresa tivesse, no rol de suas atividades, não só a atividade de aluguel de imóvel próprio, como também a atividade de venda de imóveis. Com isso, a empresa poderia alterar a classificação contábil do imóvel de ativo imobilizado para ativo circulante, afastando a incidência do ganho de capital. Essa foi a conclusão da SC COSIT 07/2021:

[…] Assunto: Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL. RESULTADO PRESUMIDO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. IMOBILIZADO. INVESTIMENTO. RECEITA BRUTA. GANHO DE CAPITAL.
Para fins de determinação da base de cálculo da CSLL, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 12% (doze por cento). Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.
A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo da CSLL na hipótese em que essa atividade não constitui objeto pessoa jurídica, não compõe o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta. […]

É importante observar que o artigo 215, §14º, da IN RFB 1700, dispõe sobre a incidência de ganho de capital, ainda que os bens sejam reclassificados para o ativo circulante. Depreende-se que essa norma visa impedir que uma mera classificação contábil afaste a incidência do Ganho de capital. Contudo, verifica-se sua aplicabilidade somente para empresas que não tenham, em seu objeto social, a atividade de venda de imóveis[3].

Em suma, qual a diferença entre a incidência ou não do ganho de capital para venda de imóveis por empresas do lucro presumido? A principal diferença consiste no fato de que os valores auferidos por conta da venda não serão classificados como receita bruta e não terão a presunção da base de cálculo em 8% (IRPJ) e 12% (CSLL), conforme o artigo 15, da Lei 9.249/95.

Com isso, na base de cálculo do lucro presumido, deverá ser acrescida, por completo e sem nenhuma presunção, a diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil do imóvel. Isso é possível depreender da conclusão da COSIT supracitada:

a) A receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento) e 12% (doze por cento) para fins de determinação da base de cálculo do lucro presumido e do resultado presumido, respectivamente.

Por isso, fica evidente a importância de um planejamento tributário para inclusão das atividades corretas no objeto social das empresas do ramo imobiliário, inclusive pela amplitude de atividades que envolvem esse ramo, a exemplo: Atividade de compra e venda de imóveis, incorporação imobiliária, loteamento, construção para venda. A escolha incorreta dessas atividades pode, não só, aumentar a carga tributária como também resultar na exclusão da empresa em regimes tributários, já que algumas das atividades citadas anteriormente não podem ser utilizadas em regimes específicos, como é o caso da incorporação imobiliária e o aluguel de imóvel próprio no Simples Nacional.

[1] Art. 25. O lucro presumido será o montante determinado pela soma das seguintes parcelas:

II – os ganhos de capital, os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras, as demais receitas, os resultados positivos decorrentes de receitas não abrangidas pela inciso I, com os respectivos valores decorrentes do ajuste a valor presente de que trata o inciso VIII do caput do art. 183 da Lei no 6.404, de 15 de dezembro de 1976, e demais valores determinados nesta Lei, auferidos naquele mesmo período.

[2] De acordo com o §1, do artigo 25, da Lei 9430, a venda de ativos não circulantes classificados como investimentos, devem se submeter à apuração do ganho de capital, desde que isso não represente objeto ou atividade principal da pessoa jurídica.

[3] É importante mencionar que as pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias de venda de imóveis construídos, devem apurar tributos com base no regime de caixa, com base no artigo 30, da Lei nº 8.981: Art. 30. As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativa a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas.