Como reduzir o ganho de capital na venda de imóvel por pessoa física?

Este artigo tem como objetivo detectar as possibilidades de redução da incidência de imposto de renda por ganho de capital na venda de imóveis, com base no aumento do custo de aquisição. Como dito nos artigos anteriores (Vide artigo sobre As isenções do Imposto de Renda na venda de imóvel por pessoa física), o ganho de capital é definido como a diferença positiva entre o valor da venda de bens ou direitos com o respectivo custo de aquisição. Dessa maneira, uma das formas de reduzir o ganho de capital, é aumentando o valor do custo de aquisição do imóvel.

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Nesse sentido, a legislação nacional possibilita a inclusão de outros valores para integrar o custo de aquisição dos imóveis, como forma de reduzir a diferença com o valor de venda, acarretando na redução do ganho de capital. Dentre as possibilidades, é possível elencar as seguintes formas de redução do ganho de capital pelo aumento do custo de aquisição dos imóveis[1]:

1. Gastos com Reformas e Ampliação, desde que os projetos sejam aprovados pelos órgãos municipais competentes;
2. Pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
3. Gastos com demolição, desde que seja condição para alienar o imóvel;
4. Gastos com corretagem;
5. Gastos com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
6. ITBI;
7. Contribuição de melhoria;
8. Os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;
9. Laudêmio;

Após a apuração dos valores supracitados, com a respectiva documentação comprobatória, que poderá ser solicitada pela Receita Federal, é possível aumentar o valor do custo de aquisição do imóvel declarado, com o objetivo principal de reduzir a incidência do imposto de renda em caso de venda do imóvel no futuro, por conta da redução da diferença entre o valor de aquisição e o valor da venda (ganho de capital).

[1] Art. 17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

I – bens imóveis:

a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;

d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

f) o valor da contribuição de melhoria;

g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

h) o valor do laudêmio pago, etc.;

II – outros bens ou direitos: os dispêndios realizados com a conservação e reparos, a comissão ou a corretagem quando não transferido o ônus ao adquirente, os juros e demais acréscimos pagos, etc.